Ogromny wzrost kosztu wykupu mieszkań w poznańskim programie. Mamy odpowiedź PTBS

O sprawie pisaliśmy na epoznan.pl w środę.

Do naszej redakcji napisało kilka osób, które są najemcami mieszkań w ramach programu "Najem z dojściem do własności" i skarżyły się, że Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego nagle podniosło cenę za metr gruntu pod blokami do około 2000 złotych. Przy mieszkaniu do 60 m2 miało to być dotąd około 22 tysiące złotych, a obecnie to blisko 120 tysięcy złotych, co znacznie zawyża koszt wykupu mieszkania. Piszemy o tym TUTAJ.

PTBS odpowiedział na nasze pytania w tej sprawie. - Sprzedaż lokali mieszkalnych wybudowanych przez Spółkę w programie "Najem z dojściem do własności" jest prowadzona zgodnie z ogólnymi zasadami prawa cywilnego. Wobec powyższego, ze sprzedawanym lokalem mieszkalnym związany jest przypisany do tego mieszkania udział w nieruchomości gruntowej. Wartość gruntu wpływa zatem na cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego. Podstawą wyceny udziału w gruncie jest wartość nieruchomości ustalona stosownie do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Spółka jest zobowiązana do stosowania tej ustawy, a zgodnie z zasadami ustawowymi sporządzany jest operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Spółka w dniu 9 września 2024 r. uzyskała operat szacunkowy ustalający cenę gruntu w wysokości 32.076.600,00 zł, tj. 2 085,23 zł/ 1m2 oraz cenę nieruchomości gruntowej zabudowanej w wysokości 173 807 426, tj. 11.298,86/ 1m2 PUM - wyjaśnia PTBS.

Jak podkreśla spółka, dotychczas wartość gruntu podawana najemcom była "wartością księgową" zgodną z operatem szacunkowym z 2016 roku. - Wartość udziału przypisanego wówczas do lokalu nie uwzględniała prawa korzystania z miejsca postojowego, które trzeba było zapewnić najemcom dla zrealizowania inwestycji. Po 5 latach od wynajęcia mieszkania, w związku z możliwym już wykupem lokali w Programie, Spółka zleciła sporządzenie aktualnego operatu szacunkowego w celu ustalenia faktycznej wartości gruntu i związanego z tym udziału w nieruchomości wspólnej. Takie zasady Najemcy akceptowali w zawartej umowie najmu i umowie partycypacji, ponadto akceptowali Regulamin przystępując do Programu - zaznacza.

Przesłano nam wyciąg z operatu - wynika z niego, że obecnie wartość gruntu to rzeczywiście nieco ponad 32 mln złotych. Przesłano nam także pismo, jakie otrzymali najemcy, w którym pojawia się informacja, że wartość udziału w gruncie została ustalona w symulacji jako wartość księgowa. "Na moment wykupu będzie ona weryfikowana i ustalana w wartości rynkowej. Nie będzie jednak niższa od podanej w symulacji kwoty" - czytamy. Wartość udziału w gruncie jaka widnieje w symulacji to nieco ponad 20 tysięcy złotych, a więc znacząco mniej niż obecnie.

- Inna sytuacja dotyczy kosztów związanych z wybudowaniem lokali mieszkalnych, gdzie wartość została "zamrożona" na dzień zakończenia inwestycji, w tym przypadku był to rok 2019. Stąd też atrakcyjność Programu, gdzie po upływie 5 lat Najemcy mają zagwarantowaną tą samą cenę sprzedaży z wyłączeniem udziału w gruncie. Spółka realizując Program nie była nastawiona na zysk, jedynie na odzyskanie marży z tytułu zaangażowanych w budowę środków własnych, wynoszącą 3%. Przystąpienie do procedury wykupu mieszkania jest dobrowolne. Najemcy niezainteresowani szybszym wykupem mogą nadal wynajmować lokal i w czynszu spłacać środki na poczet przyszłej ceny sprzedaży - podkreśla PTBS.

Dodatkowo przedstawiono nam porównanie ceny mieszkania o powierzchni 50 m² w tej lokalizacji w programie "Najem z dojściem do własności" oraz wartości rynkowej takiego mieszkania. - Z analizy wynika, że gdyby dziś wykupywać mieszkanie, jego cena sprzedaży wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, wynosiłaby około 335.000,00 zł ( tj. około 6700 zł/m2 PUM) podczas, gdy jego wartość rynkowa wynikająca z aktualnego operatu szacunkowego to 565.000,00 zł (tj. około 11.300 zł/m2 PUM) - kończy.