Horrendalny koszt wykupu mieszkań w programie "Najem z dojściem do własności". Mieszkańcy czują się oszukani

Piszą do nas tej sprawie.

- Czy do dotarła już do państwa wieść, że w Poznaniu na Strzeszynie w programie Najem z dojściem do własności cena za metr gruntu wynosi 2000 złotych? Czy dotarła też już wieść, że aby wycenić dalej mieszkanie trzeba wpłacić kolejne pieniądze? Czy ktoś zatrzyma tych oszustów z PTBS-u - dopytuje Marcin, ale nie on jeden.

W tej sprawie napisała do nas także Czytelniczka. - PTBS przysłał naliczenia do wykupu. Za grunt naliczyli sobie 600%. Do 2023 co roku to było ok. 22 tysiące, dziś w piśmie jest 118 tysięcy za grunt od mieszkania do 60 m2 pod blokiem 4-kondygnacyjnym z 2019 roku - pisze. Jak dodaje, ceny gruntów w okolicy sięgają do 900 zł za metr, a tu wychodzi ponad 2000 złotych za m2. - Liczą sobie 8500 zł za m2 gruntu, który nie jest na sprzedaż na wolnym rynku pod zabudowę tylko na wykup pod 5-letnimi blokami na nie za bardzo atrakcyjnej lokalizacji. Wyliczyłam, że dla 57 m2 mieszkania według średniej ceny 33 tysiące z 22 tysięcy lub maksymalnie 44 tysiące, ale nie 118 tysięcy. Jest to kwota większa od partycypacji 73 000 i prawie w wysokości kredytu EBI 166 tys. Poszli Vabank - dodaje.

Zapytaliśmy o tę kwestię w Poznańskim Towarzystwie Budownictwa Społecznego - czekamy na odpowiedź.

Już w ubiegłym roku pisaliśmy o problemie mieszkańców, którzy zdecydowali się na udział w programie "Najem z dojściem do własności". Przypomnijmy, że był on skierowany do osób średnio zarabiających, które nie mają zdolności kredytowej na wzięcie kredytu hipotecznego. To PTBS zaciągnął bowiem kredyt na realizację inwestycji, a uczestnik programu wpłaca partycypację w wysokości 30 procent kosztów budowy mieszkania. - W pierwszym etapie jest najemcą a w czynszu spłaca kredyt zaciągnięty przez PTBS na realizację inwestycji. Po 5 latach obowiązywania umowy najmu może spłacić pozostałą część wartości mieszkania i stać się jego właścicielem. Decyzję o wykupie może podjąć do końca obowiązywania umowy najmu, czyli ma na to 25 lat - tłumaczono.

W styczniu ubiegłego roku okazało się, że mieszkańcom naliczany jest ogromny czynsz, który zaczęto podnosić w listopadzie 2022 roku. Mówiono o podwyżkach rzędu 1000 złotych. Za mieszkanie 55-metrowe czynsz wynosił wówczas około 2,5 tysiąca złotych. Jak tłumaczył PTBS - mieszkańcy w czynszu spłacają kredyt zaciągnięty przez PTBS. Wysokość czynszów musi pozwolić na pokrycie kosztów eksploatacji, remontów, a także spłatę kredytu. Wzrost kosztów obsługi kredytu oznacza wzrost czynszu. Nie pomogła także wysoka inflacja czy podniesienie płacy minimalnej i wyższe stawki za energię elektryczną.

Stanowisko PTBS jakie dotarło do nas po naszej publikacji:

Sprzedaż lokali mieszkalnych wybudowanych przez Spółkę w programie "Najem z dojściem do własności" jest prowadzona zgodnie z ogólnymi zasadami prawa cywilnego. Wobec powyższego, ze sprzedawanym lokalem mieszkalnym związany jest przypisany do tego mieszkania udział w nieruchomości gruntowej. Wartość gruntu wpływa zatem na cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego. Podstawą wyceny udziału w gruncie jest wartość nieruchomości ustalona stosownie do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Spółka jest zobowiązana do stosowania tej ustawy, a zgodnie z zasadami ustawowymi sporządzany jest operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Spółka w dniu 9 września 2024 r. uzyskała operat szacunkowy ustalający cenę gruntu w wysokości 32.076.600,00 zł, tj. 2 085,23 zł/ 1m2 oraz cenę nieruchomości gruntowej zabudowanej w wysokości 173 807 426, tj. 11.298,86/ 1m2 PUM.

Podawana Najemcom dotychczas w kalkulacjach wartość gruntu była wartością księgową określoną w operacie szacunkowym z 2016 r. O tym, że przedstawiana informacja odnosiła się do wartości księgowej Najemcy byli każdorazowo informowani przez Spółkę. Wartość udziału przypisanego wówczas do lokalu nie uwzględniała prawa korzystania z miejsca postojowego, które trzeba było zapewnić najemcom dla zrealizowania inwestycji. Po 5 latach od wynajęcia mieszkania, w związku z możliwym już wykupem lokali w Programie, Spółka zleciła sporządzenie aktualnego operatu szacunkowego w celu ustalenia faktycznej wartości gruntu i związanego z tym udziału w nieruchomości wspólnej. Takie zasady Najemcy akceptowali w zawartej umowie najmu i umowie partycypacji, ponadto akceptowali Regulamin przystępując do Programu.

Inna sytuacja dotyczy kosztów związanych z wybudowaniem lokali mieszkalnych, gdzie wartość została "zamrożona" na dzień zakończenia inwestycji, w tym przypadku był to rok 2019. Stąd też atrakcyjność Programu, gdzie po upływie 5 lat Najemcy mają zagwarantowaną tą samą cenę sprzedaży z wyłączeniem udziału w gruncie. Spółka realizując Program nie była nastawiona na zysk, jedynie na odzyskanie marży z tytułu zaangażowanych w budowę środków własnych, wynoszącą 3%. Przystąpienie do procedury wykupu mieszkania jest dobrowolne. Najemcy niezainteresowani szybszym wykupem mogą nadal wynajmować lokal i w czynszu spłacać środki na poczet przyszłej ceny sprzedaży.

Dodatkowo przedstawiam porównanie ceny mieszkania o powierzchni 50 m² w tej lokalizacji w programie "Najem z dojściem do własności" oraz wartości rynkowej takiego mieszkania. Z analizy wynika, że gdyby dziś wykupywać mieszkanie, jego cena sprzedaży wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, wynosiłaby około 335.000,00 zł ( tj. około 6700 zł/m2 PUM) podczas, gdy jego wartość rynkowa wynikająca z aktualnego operatu szacunkowego to 565.000,00 zł (tj. około 11.300 zł/m2 PUM).