Renta dożywotnia, czyli jak zarobić na mieszkaniu i wciąż w nim mieszkać?

Coraz więcej mówi się o rencie dożywotniej, czyli hipotece odwróconej w modelu sprzedażowym. Zazwyczaj, gdy chcemy kupić nieruchomość, to udajemy się do banku i bierzemy kredyt hipoteczny, który spłacamy przez określony czas. A hipoteka odwrócona to swoistego rodzaju odwrotność tego procesu, w którym spieniężamy środki z posiadanej już nieruchomości. Na czym to polega? Idziemy do funduszu hipotecznego, zawieramy umowę notarialną, w której przepisujemy nieruchomość (mieszkanie lub dom) na fundusz, a w zamian otrzymujemy, comiesięczne, dożywotnie wypłaty, w ustalonej kwocie. Możliwa jest także jedna większa wypłata na start. I co ważne, zachowujemy prawo do zamieszkiwania w dotychczasowym lokum do końca życia.

W Wielkiej Brytanii, USA, Hiszpani, Szwecji czy Australii hipoteka odwrócona jest popularna, a liczba podpisywanych umów rośnie z roku na rok. Z danych organizacji Equity Release Council (ERC) wynika, że w całym 2023 roku na rynku brytyjskim ponad 64 tys. seniorów korzystało z hipoteki odwróconej, czyli przekazywali prawo własności do nieruchomości w zamian za świadczenia pieniężne. Na polskim rynku podpisuje się ok. 16 tys. umów o dożywocie rocznie (dane Ministerstwa Sprawiedliwości), choć resort w swoich statystykach ujmuje zarówno zarówno kontrakty zawierane z instytucjami, jak i osobami prywatnymi.

Od czego zależy wysokość renty dożywotniej?

Ile pieniędzy można dostać? Różnie. Bo świadczenia - w profesjonalnych instytucjach- są wyliczane indywidualnie, a kluczowe znaczenie ma wiek, płeć i wartość nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest warta 2 mln zł, to mężczyzna w wieku 85 lat może otrzymywać 9242 zł miesięcznie. Jeśli nieruchomość jest warta 400 tys. zł, to ten sam mężczyzna może liczyć na ok. 1848 zł miesięcznie.

Fundusz Hipoteczny DOM jest jedyną instytucją na polskim rynku, która poza standardowymi rentami dożywotnimi wypłacanymi w miesięcznych transzach do końca życia, wprowadził także tzw. WYPŁATĘ NA START. Jest to możliwość uzyskania jednorazowej, większej kwoty pieniędzy (np. 50 000 zł czy nawet 100 000 zł) zaraz po zawarciu umowy (obok wypłacanej standardowo co miesiąc renty). Przykładowo, 72-letni mężczyzna z Poznania, posiadający mieszkanie o powierzchni 39 m² otrzymał wypłatę na start w kwocie 60 000 zł oraz co miesiąc do końca życia uzyskuje rentę 550 zł.

Świadczenia miesięczne są wypłacane dożywotnio i podlegają waloryzacji. Senior, w momencie podpisania umowy, przestaje ponosić koszty związane z jej ubezpieczeniem, podatkiem od nieruchomości i podwyżkami opłat za czynsz.

Czy umowa renty może być zawarta z z małżeństwem?

Jeśli umowę o dożywocie podpisała osoba samotna, to tylko ona dostaje comiesięczne wypłaty, określone w kontrakcie. Jeśli umowę zamierza podpisać małżeństwo, to dostają wspólną wypłatę aż do końca życia ostatniego z małżonków. Jeśli jedno z małżonków umrze wcześniej, to świadczenia będą nadal wypłacane wdowie lub wdowcowi, w niezmiennej wysokości. Tutaj warto dodać, że do wyliczenia świadczenia dla małżeństwa, Fundusz weźmie pod uwagę wiek osoby, która według GUS będzie żyła dłużej.

Najważniejsze zapisy w umowie

Renta dożywotnia opiera się na instytucji Dożywocia (Kodeks Cywilny, art. 908-916) lub umowie Renty (Kodeks Cywilny, art. 903-907). Umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W dokumencie należy określić zakres świadczeń (na rzecz dożywotnika) i wysokość comiesięcznych wypłat. Istotne jest to, że przeniesienie własności nieruchomości (na świadczeniodawcę) następuje z jednoczesnym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia (które jest niezbywalne).

Aby senior był bezpieczny, w umowie musi znaleźć się zapis o służebności osobistej mieszkania lub domu. Dzięki niemu senior będzie mógł dożywotnio zamieszkiwać w nieruchomości do końca swojego życia.

Potrzebne dokumenty

Proces podpisania umowy (z profesjonalnym funduszem hipotecznym) jest wieloetapowy i czasami trwa nawet kilka miesięcy, ale jeżeli wszystkie dokumenty są dobrze przygotowane, to można go skrócić do 2-3 tygodni. Trzeba wziąć pod uwagę, że fundusz hipoteczny najpierw wycenia nieruchomość, przygotowuje prognozę renty dożywotniej i przedstawia propozycję umowy, a później zawiera z seniorem umowę przedwstępną i zaczyna zbierać wszystkie dokumenty do podpisania ostatecznej umowy przyrzeczonej. Później powoływany jest także niezależny rzeczoznawca majątkowy, które dokonuje finalnej wyceny mieszkania lub domu i sporządza profesjonalny operat szacunkowy. Wycena nieruchomości z operatu jest podstawą do finalnej kalkulacji świadczenia rentowego.

Umowa przyrzeczona zawsze zawierana jest w formie aktu notarialnego. Jakie dokumenty są potrzebne do jej zawarcia? - Przede wszystkim dowód osobisty, akt małżeństwa (jeśli umowę podpisują małżonkowie), odpis z księgi wieczystej nieruchomości, dowód nabycia prawa własności nieruchomości, wypis z rejestru gruntów/budynków, wypis z planu zagospodarowania przestrzennego (ważne zwłaszcza w przypadku nieruchomości gruntowych). W przypadku Funduszu Hipotecznego DOM, jego lokalni eksperci działający np. na terenie województwa wielkopolskiego pomagają w skompletowaniu tych dokumentów, więc nie stanowi to problemu dla seniora. Co ważne, wszystkie koszty zawarcia umowy (operat szacunkowy, notariusz, koszy zaświadczeń) pokrywa Fundusz Hipoteczny DOM.