Sezon na biurowce

Warszawa przestaje mieć w Polsce monopol na luksusowe biurowce. Stolice regionów, konkurujące z nią już nie tylko cenami, dynamicznie pną się do góry. Także Poznań zaczyna gonić konkurencję.

Żeby opisać zainteresowanie nowoczesnymi powierzchniami biurowymi we wszystkich dużych miastach w Polsce nie wystarczy powiedzieć, że biura schodzą na pniu. Coraz częściej firmy podpisują umowy najmu jeszcze przed oddaniem do użytku nowych obiektów, czy nawet przed rozpoczęciem ich budowy. Zdarza się, że duże firmy rezygnują z inwestycji, bo nikt nie może zaoferować im dość dużej powierzchni pod biura (np. firma Credit Swiss, która zamierzała zainwestować w Katowicach, a ostatecznie wybrała Wrocław). Oferty są niezwykle kuszące - często chodzi o ponad tysiąc mkw. wynajmowanych na długi okres (nawet do 10 lat), tymczasem w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach, praktycznie nie ma już wolnych biur klasy A.
Choć o biurowym bomie mówio się już od ok. trzech lat, deweloperzy czują, że przespali nieco moment na rozpoczęcie działań. Za to, jeśli zrealizują wszystkie zapowiadane plany, stolice regionów staną się poważną biurową konkurencją dla Warszawy.

Wypełnić lukę

Najwięcej, bo po ok.. 500 tys. mkw. luksusowych biur ma powstać we Wrocławiu i Katowicach. Nieco mniej w Poznaniu i Trójmieście. - Możemy śmiało mówić o ogólnopolskim trendzie. Regiony gonią Warszawę, bo do tej pory były za nią daleko w tyle - mówi Katarzya Szyndlar, specjalista firmy Metropolis Nieruchomości komercyjne. - Wystarczy popatrzeć na liczby. W Warszawie na tysiąc mieszkańców przypada 1450 metrów kwadratowych powierzchni biurowej. W Krakowie to ok. 200 metrów, w aglomeracji śląskiej zaledwie 53 mkw. - dodaje Szyndlar. Z miast regionalnych najlepiej wypadają obecnie Wrocław i Trójmiasto, z niespełna 400 mkw. biur na 1000 mieszkańców. Warto dodać, że magnesem dla inwestorów są obecnie nie tylko same powierzchnie biurowe, ale także wykształcona kadra. Taka sytuacja była w Poznaniu gdy amerykańska spółka Franklin Templeton Investmens planowała inwestycję w Polsce. Wybrała Poznań ze względu na wysokiej klasy biuro oraz dobrze przygotowaną kadrę.

Poznańska panorama

W Poznaniu w ciągu najbliższego roku przybędzie kilkanaście tysięcy metrów kwadratowych biur o najwyższym standardzie. W lipcu tego roku w stolicy Wielkopolski został odany najwyższy biurowiec w mieście - Andersia Tower (Projektu poznańskiej pracowni architektonicznej Stanisława i Ewy Sipińskich). W 19-kondygnacyjnym wieżowcu na niższych piętrach rozlokował się czterogwiazdkowy hotel hiszpańskiej sieci ibb, natomiast wyższe kondygnacje zajęły biura. Inwestor - Von Der Heyden Group nie miał problemu z wynajęciem lokali. 10 tys. mkw. rozeszło się jak świeże bułki. Wśród najemców znalazły się takie firmy jak wspomniana już amerykańska spółka Franklin Templeton Investments oraz znana już wcześniej na polskim rynku grupa Ernst & Young. Biurowiec wydzierżawiony jest już w ponad 95 proc. Cena za mkw. to ok. 64 zł netto plus koszty eksploatacyjne (17 zł za mkw).
Rodzimy developer - spółka Ataner planuje na swoje piętnaste urodziny wybudować w Poznaniu piętnastopiętrowy, biurowiec klasy A. Centrum Biurowe Omega przy Dąbrowskiego. Będzie to tzw. inteligentny budynek, wyposażony w system informatyczny zarządzający wszystkimi instalacjami, wysoki na 55 m. Budynek, który zaprojektowała Pracownia Architektonicznej Arcada ma być oddany w drugiej połowie 2008 roku i ma kosztować ok. 70 mln zł. Inwestor zapewnia, żę zainteresowanie najmem jest już bardzo duże. Za m kw. będzie trzeba tu zapłacić 47 zł netto. Droższe są tylko powierzchnie na parterze, za nie trzeba zapłacić 90 zł za m kw. Do tego należy doliczyć koszty eksploatacyjne w wysokości 10 zł netto miesięcznie za m kw. oraz opłaty za media. Do połowy przyszłego roku, u zbiegu ulic Garbary i Małe Grabary, nieopodal Starego Rynku ma powstać nowoczesny budynek mieszkalno-biurowo-handlowy. "Nowe Garbary", bo tak nazywa się budowany właśnie obiekt, będzie się składał z dwu niezależnych brył. Budynek A, od strony ul. Garbary, to część przeznaczona na sprzedaż. Na piętrach od 1-6 znajdą się mieszkania, a na parterze biura i powierzchnie handlowe, które również będzie można kupić. Bryła B zlokalizowana będzie od strony Małych Garbar. Parter ma być przeznaczony pod handel, a wyższe kondygnacje na biura. Projekt budynku powstał w pracowni Klimaszewska & Biedak, a komercjaliacją zajmuje się agencja Ober Haus. Powierzchnie są już wynajęte w ok. 80 procentach. Jednym z głównych najemców jest Bank Millenium. Czynsz za m kw. kształtuje się na poziomie 15 euro (ok. 57 zł netto). Latem tego roku rozpoczęła się też budowa kompleksu biurowców przy ul. Arcybiskupa Baraniaka, nad jeziorem Malta. Projekt Malta Office Park przewiduje zniesienie sześciu budynków w trzech etapach. Do kwietnia 2008 r. - 6.900 m kw. biur, do marca 2009 - 14.900 m kw. biur do kietnia 2009 kolejne 6.300 m kw. Inwestorem jest kielecka spółka Echo Investment.

Śląski Manhattan

- Katowice razem z 17 innymi miastami tworzącymi Aglomerację Śląską, która bedzie dziewiątą co dowielkości metropolią w Europie, liczącą 2,7 miliona mieszkańców i największym dostępnym w Polsce budżetem oferują nam ogromne możliwości na polskim rynku - powiedział niedawno Frank Gormley, prezes Howard Eurocape, w rozmowie z "Irish Independent“ (03/06/2007). Irlandzka firma z siedzibą w Londnie i Johanesburgu, na rynku polskim działa od dwóch lat jako Eurocape PIA Limited. W samym centrum Katowic (budynek niedoszłego centrum biznesu) planuje wybudować 26 piętrową wieżę z 400 apartamentami, podobne inwestycje planuje także w Poznaniu, Gdańsku i Łodzi. Irlandzki apartamentowiec nie przewyższy dotychczasowego atowickiego rekordzisty - biurowca Altus (30 pięter), ale najprawdopodobniej zrobi to jedna z dwóch wież Silesia Office Towers (34 kondygnacje, 125 m. wysokosci), które planuje wybudować węgierski TriGranit. Za 500 milionów złotych na terenie dawnej kopalni Gottwald ma do połowy 2009 roku powstać luksusowe centrum biurowe. Budynki zaprojektowała krakowska Autorska Pracownia Architektury Kuryłowicz & Associates. budowa jeszcze nie uszyła, a le rusza już powoli proces komercjalizacji biur.
Trzy ponadstumetrowe luksusowe biurowce zamierza wybudować w stolicy Śląska krakowska spółka ZFI Havre, która kupiła za 6,5 mln. zł działkę przy ulicach Zabrskiej i Mickiewicza. - Klimatyzacja, pełna elektronika i odpowiedni wygląd elewacji - zapowiada Leszek Mikos, szef spółki. Czy to wszystkie inwestycje biurowe na Śląsku? Z pewnością nie. Giełdowa spółka Gant już przygotowuje się do budowy wieżowca mieszkalno-biurowego w okolicy Spodka,a w koncepcji przebudowy centrum Katowic też znalazł się drapacz chmur. Miasto zamierza też sprzedać teren zajezdni PKM-u Katowice przy ul. Mickiewicza. Prezydent Piotr Uszok chciałby, żeby także tutaj stanął nowoczesny biurowiec.

Dolny Śląsk najwyżej

Boom, który jest pochodną wielu znaczących inwestycji zagranicznych, przeżywa wrocławski rynek biurowy. Według raportu "Marketbeat Polska jesień 2007" firmy Cushman & Wakefield Polska, w ciągu najbliższych czterech lat powiększy się on o co najmniej 500 tys. mkw. (tyle co w Katowicach), tj. o 220 proc. w stosunku do obecnych zasobów miasta. We Wrocławiu jest teraz ok. 237 tys. mkw. nowoczesnych biur. Jeszcze w tym roku podwoi się zasób nowoczesnych powierzchni biurowych. Realizowane obecnie biurowce będą też miały bezprecedensową na lokalnym rynku jakość. Szczególne zainteresowanie budzi Sky Tower, apartamentowiec budowany przez LC Corp, spółkę należącą do Leszka Czarneckiego, który ma być najwyższym budynkiem w Polsce (ponad 200 metrów). W całym kompleksie poza samym Sky Tower znajdzie się jeszcze 36 tys. mkw powierzchni biurowych klasy A+. Inwestycja będzie kosztować ok. 400 mln dolarów. Ma być gotowa wiosną 2010 roku. Jeszcze w tym roku do użytku ma być oddany Bema Plaza, biurowiec wybudowany przez belgijskiego dewelopera - firmę Ghelamco. Biura zajmą w nim pow. 22 tys. mkw., czyli 8 pięter (4,5 tys. mkw. na każde: wszystkie o klasie A w modułach od 200 do 4,5 tys. mkw.). Wrocławskie City ulokuje się na dużej działce zlokalizowanej w linii Zachodniego Parku Biznesu - pomiędzy estakada Gądowianka a Wrocławskim Parkiem Technologicznym. Będzie się składać z kompleksu 5-8 biurowców o wysokości od 6 do 8 kondygnacji i pow. od 15 do 20 tys. mkw. W 2008 r. mają zostać oddane do użytku pierwsze budynki. Budowany przez Skanska Grunwaldzki Center będzie największym biurowcem w mieście - 13 pięter o wysokości dochodzącej do 55 metrów (część środkowa biurowca). W sumie ma się tu znaleźć 30 tys. mkw. Globe Trade Centre S.A. buduje we Wrocławiu Globis, nowoczesny dwunastokondygnacyjny budynek biurowy klasy A o łącznej powierzchni najmu wynoszącej 14,5 tys. mkw. Jego budowa zakończy się w kwietniu 2008 roku.Co ciekawe, w ścisłym, zabytkowym centrum miasta brakuje wolnych powierzchni biurowych, zwłaszcza dużych. Z tego względu od kilku lat nowe inwestycje są z reguły lokalizowane na przedmieściach i w pobliżu portu lotniczego (Strzegomska Business Park i Wrocławski Park Biznesu). W ostatnich dwóch latach pojawiły się poważne problemy z zaspokojeniem popytu, stąd też na potrzeby najemców zaczęto przekształcać stare obiekty handlowe, poprzemysłowe i magazyny, np. Hewlett-Packard otworzył swoje centrum usług finansowo-księgowych w Domu Towarowym Renoma.

Trójmiasto stawia na prestiż

Pęd do budowy wieżowców w Trójmieście może dziwić. Po co budować w górę, skoro mamy jeszcze tyle wolnego miejsca? Mimo wszystko deweloperzy budują, uważając, że wysokość budynku jest proporcjonalna do prestiżu tego, kto go postawił, a może firmy, która go wynajmie. W spadku po poprzednim ustroju Trójmiasto dostało trzy i pół biurowca -wysokościowca - dwa w Gdańsku: Organika Trade, (98 m / 80 m do dachu, 20 kondygnacji), przy ul. Heweliusza (rok budowy 1980) i CTO, Zieleniak (90 m / 72 m do dachu, 17 kondygnacji), przy Wałach Jagiellońskich (rok budowy 1967), jeden w Sopocie: Bank Pekao SA przy ul. Reja 13/15. A połowa to Olimp we Wrzeszczu przy Grunwaldzkiej (55 m, 17 kondygnacji, z tego 14 kondygnacji mieszkalnych, a trzy przeznaczone na użytek właściciela - Banku Pekao, rok budowy 1972). Powstaje druga połówka - na niższych piętrach budowanych przez InvestKomfort wież Sea Towers znajdzie się miejsce dla "kompleksu usługowo-biurowego". Gdyńskie wieże będą miały 138 i 93 m wysokości; 36 i 28 kondygnacji. Także dwie wieże ("Wieże Wolności") mają powstać w Gdańsku na terenie dawnej zajezdni PKS przy ul. Wałowej. Będą wyższe (182 i 160 m) i podobnie jak w Gdyni - funkcje biurowe przewidziano w nich tylko na niższych piętrach. W stu procentach będzie natomiast biurowcem planowany przez TK Development 120-metrowy drapacz chmur na Młodym Mieście, podobnie jak 55-metrowa siedziba firmy winiarskiej Jacob Gerhardt na Nowych Szkotach.
Cała dzielnica biurowców ma powstać przy wjeździe do Gdańska od strony Warszawy. Hanza Business Park to trzy bliźniacze połączone ze sobą wieżowce (po 15 pięter), a za nimi pas budynków 5-kondygnacyjnych (na razie planuje się ich 5, ale jest miejsce na więcej). Inwestor - Elektromontaż Gdańsk nie zdradził jeszcze terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy. W dalszych planach są już kolejne inwestycje. Powstanie 100-metrowego biurowca we Wrzeszczu zapowiada firma Hossa, nowe centrum Gdyni planuje stworzyć na tzw. Międzytorzu (teren między torami, śródmieściem, a portem) węgierska firma TriGranit. Na ponad 100 hektarach w centrum miasta miałyby powstać wysokie budynki przeznaczone na mieszkania, biura i obiekty handlowe. Trwają negocjacje Węgrów z PKP. Kolej ma przejąć działki od Skarbu Państwa, dodać do tego swoje i przekazać inwestorowi, w zamian za co Węgrzy mają wyremontować dworzec główny i podmiejski oraz przebudować łączący je pasaż.
Kolejny biurowiec o wysokości 90-100 metrów planuje postawić w Oliwie GE Money Bank. W centrum Gdyni ma natomiast stanąć "Korupcja" - tak vox populi ochrzcił już planowany 20-kondygnacyjny (80 m) wieżowiec, który chce zbudować firma Prokom. Poza tym planuje się wiele mniejszych (wymiarami, ale nie standardem) inwestycji. Sześciokondygnacyjny biurowiec "KA 5" klasy B+ o 3000 mkw. powierzchni biurowej powstaje przy ul. Kartuskiej. Inwestor - Grupa Inwestycyjna MART - zapewnia, że będzie gotowy w I kwartale przyszłego roku.

Apla:
Ceny nie urosną

Jak przekonuje Katarzyna Szyndlar z Metropolis, boom na rynku nie powinien spowodowac wzrostu cen czynszów. Duża ilość biur, a więc i konkurencja może wręcz wpłynąć na ich spadek.. Duże firmy, kupujące duże powierzchnie na długi czas będą mogły łatwiej negocjować ceny. Już teraz można zaobserwować, że w Katowicach ceny, które ukształtwały się w okolicy 20 euro za metr kw. (75,5 zł) spadają. Przewiduje się, że ukształtują sie na poziomie 18 euro (68 zł). We Wrocławiu za powierzchnię w budynkach klasy A trzeba zapłacic z reguły od 50 do 60 zł. W klasie B mędzy 45 a 50 zł, czynsz jest zależny od czasu trwania umowy i wielkości powierzchni. W Trójmieście za powierzchnię biurową zapłacimy: ok. 70 zł (klasa A); 65 zł (lasa B)ok. 40 zł. (klasa C). W Poznaniu za metr kw. luksusowego biura możemy zapłacic nawet 90 zł., ale średnie ceny to od ok. 64 zł netto plus koszty eksploatacyjne, do 47 zł.