blog background
 
Radca prawny Sylwia Zaręba: Blog o prawie
prawnik, prawo
metka_epoznan
Najem mieszkania po rozwodzie i możliwość wykupu lokalu z bonifikatą tylko przez jednego z małżonków
ok
15
not ok
5
liczba odsłon: 6221

Kilka dni temu zgłosiła się do Pani z prośbą o rozwiązanie następującego problemu. W czasie trwania małżeństwa zawarła umowę najmu mieszkania komunalnego, od 2011r. jest po rozwodzie, mąż nie mieszka z nią w wynajmowanym lokalu, sam wymeldował się z mieszkania. Klientka chciałby sama wykupić mieszkanie na własność od gminy z bonifikatą. Mąż nie interesuje się mieszkaniem, nie uiszcza czynszu, w żaden sposób nie partycypuje w jego kosztach utrzymania, jednak nie chce sam wypowiedzieć umowy najmu  wynajmującemu. Klientka chciałaby  rozwiązać umowę najmu z byłym mężem.
Niestety, najemca lokalu - współlokator  nie ma uprawnienia do  rozwiązania  umowy najmu z drugim najemcą.    Może żądać  jedynie  zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. W niniejszej sprawie taki tryb nie mógł być zastosowany, ponieważ współmałżonek nie mieszka w wynajmowanym lokalu.
Są dwa rozwiązania, aby rozwiedziony małżonek stał się w takiej sytuacji jedynym najemcą mieszkania.
1) Wytoczenie powództwa o ustalenie, że stosunek najmu wobec drugiego małżonka wygasł.
Z wyroku z dnia 06.10.1998r. Sądu Najwyższego  wydanego w sprawie o sygn. akt. II CKU 46/98 (LexPolonica nr 335304) wynika, że można wypowiedzieć najem także w sposób dorozumiany np. przez dobrowolne opuszczenie lokalu ( art. 65 par. 1 k.c.). Następstwem definitywnego opuszczenia mieszkania przez rozwiedzionego małżonka jest utrata przymiotu współnajemcy. Istnieją podstawy do przyjęcia, że były małżonek, który definitywnie opuścił lokal i się nim nie interesuje, wypowiedział najem per facta concludentia.
Podstawą wytoczenia powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu będzie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Pozew powinien zostać złożony w sądzie rejonowym miejsca położenia lokalu.
W uzasadnieniu pozwu należy podać okoliczności, które będą wskazywały na to, że umowa została przez rozwiedzionego małżonka rozwiązana w sposób dorozumiany np. trwale i dobrowolnie opuszczenie lokalu, dobrowolne wymeldowanie się z mieszkania, brak zainteresowania lokalem, brak uiszczania kosztów utrzymania mieszkania.
W sprawie sądowej należy pozwać nie tylko najemcę co do którego żąda się ustalenia, że umowa najmu wygasła, ale także gminę. Z orzecznictwa sądowego (np. Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 6 marca 2002 r., sygn.. akt. V CKN 841/2000, LexPolonica nr 385511), wynika, że w sprawie przeciwko współnajemcy o ustalenie, że względem niego wygasł stosunek najmu, pozwanym powinien być także wynajmujący, czyli w tym przypadku gmina.
Pozew należy opłacić. Opłata od pozwu, stosownie do art. 13 ust. 1 z dnia 28 lipca 2005 r. ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm. ) wynosi 5% wartości przedmiotu sporu, ale nie mniej niż 30zł.
Wartość przedmiotu sporu to zgodnie z art. 23 kpc suma czynszu za okres trzech miesięcy, gdyż umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony.
W sytuacji gdy sąd ustali, że stosunek najmu wygasł wobec byłego małżonka, jedyny najemca może samodzielnie wykupić mieszkanie z bonifikatą.
II. Podział majątku wspólnego
Jest możliwość przyznania w ramach podziału majątku wspólnego prawa najmu tylko jednemu z byłych małżonków.
Prawo najmu wchodzi w skład majątku wspólnego, jeżeli umowa została zwarta w trakcie trwania małżeństwa. Wprawdzie sądowy podział majątku wspólnego małżeńskiego powinien obejmować cały wspólny majątek, ale podział majątku wspólnego może być ograniczony do części tego majątku, np. tylko do podziału wspólnego prawa najmu.
Małżonek, który otrzyma prawo najmu, będzie musiał spłacić drugiego małżonka małżonkę kwotą odpowiadającą 1/2 wartości prawa najmu, jednakże jest możliwość rozłożenia spłaty na raty bądź odroczenie terminu jej płatności np. kilka miesięcy po uprawomocnieniu się postanowienia.
W uchwale z dnia 9 maja 2008r. Sąd Najwyższy - Izba Cywilna sygn. akt. III CZP 33/2008 (OSNC 2009/6 poz. 86) wskazał, iż prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Tekst jednolity: Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zm.), stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku. Jego wartość odpowiada różnicy pomiędzy czynszem opłacanym, a czynszem wolnym, z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Przy ustalaniu tej wartości nie uwzględnia się możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę.
Konieczne jest ustalenie ile wynosi czynsz za lokal o podobnej powierzchni i standardzie na wolnym rynku w tej samej miejscowości, potem należy porównać otrzymaną kwotę z czynszem uiszczanym na rzecz gminy i następnie różnicę pomnożyć przez czas prawdopodobnego trwania umowy najmu.
Właściwość Sądu - w sprawie o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami właściwy jest sąd miejsca położenia majątku ( art. 566 kpc).
Opłata sądowa - stosownie do art. 38 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata od wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej jest stała i wynosi 1000 złotych. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału tego majątku, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych (art. 38 ust. 2).
Podział majątku wspólnego może nastąpić także u notariusza, ale wymaga wówczas zgodnego porozumienia byłych małżonków.

www.radca-poznan.eu

KancelariaSylwia Zaręba radca prawny

WASZE KOMENTARZE
Autor bloga wyłączył możliwość komentowania tego wpisu
avatar
RADCA PRAWNY SYLWIA ZARĘBA
Radca prawny Sylwia Zaręba.epoznan.pl
RSSsend_message
Kancelaria Radcy Prawnego Sylwia Zaręba zapewnia kompleksową pomoc prawną skierowaną do Klientów indywidualnych i przedsiębiorców. Siedziba Kancelarii mieści się w Poznaniu.



Kancelaria zorientowana jest na świadczenie profesjonalnych usług prawnych skierowanych do najbardziej wymagających Klientów. Gruntowne przygotowanie merytoryczne, doświadczenie i pełne zaangażowanie w realizację powierzonych nam zadań stanowią o naszej skuteczności i pozwalają realizować politykę wysokiej jakości usług. Klienci Kancelarii mogą liczyć na zindywidualizowane podejście do każdej sprawy, żelazną konsekwencję w dążeniu do realizacji założonych celów i rzetelną, miłą obsługę. W relacjach na linii Klient - radca prawny dbamy o pełną transparentność, zachowanie zrozumiałego dla obu stron dialogu i otwartość. Jesteśmy dyskretni i zawsze bezwzględnie dochowujemy tajemnicy powierzonych nam informacji.
POLECANE STRONY
www.radca-poznan.eu
ARCHIWUM WPISÓW
Rozliczenie konkubinatu (4 kwi 2017)
Wykreślenie wierzyciela z KRS a hipoteka (28 mar 2017)
Urlop wypoczynkowy i ekwiwalent za niewykorzystany urlop (19 mar 2017)
Małżeństwo z cudzoziemcem, wymagane dokumenty (12 mar 2017)
Zezwolenie na zawarcie związku małżeńskiego przez osobę chorą psychicznie albo niedorozwiniętą umysłowo (7 mar 2017)
Zawarcie małżeństwa przez pełnomocnika (26 lut 2017)
Zmiana wyroku rozwodowego  w zakresie władzy rodzicielskiej i wpływ tej  zmiany na alimenty  (16 sty 2017)
Alimenty dla małżonka przed i po rozwodzie (24 sie 2016)
MOBBING W PRACY (19 sie 2016)
Separacja i jej skutki (30 cze 2016)
Ubezwłasnowolnienie całkowite z powodu zaburzeń psychicznych (13 kwi 2016)
Rozwód a długi małżonków (9 mar 2016)
Sądowe ustanowienie rozdzielności majątkowej (10 sty 2016)
Powrót do nazwiska noszonego przed zawarciem małżeństwa (4 sty 2016)
Kara umowna za przedwczesne rozwiązanie umowy z operatorem sieci telefonii komórkowej, naruszenie obowiązku utrzymywania aktywnej karty SIM (29 lis 2015)
Eksmisja małżonka w sprawie o rozwód (5 paź 2015)
Uzupełniający podział majątku wspólnego (19 sie 2015)
Alimenty za okres przeszły (18 lip 2015)
Rozstrzygnięcie o istotnych sprawach dziecka. Zgoda na paszport. (7 lip 2015)
Przedawnienie roszczenia o zwrot pożyczki udzielonej przez bank (31 maj 2015)
Wniosek o zezwolenie na opuszczenie zakładu karnego (przepustka) (9 kwi 2015)
Odpowiedź na akt oskarżenia (26 mar 2015)
Testament własnoręczny (22 mar 2015)
Zakaz utrzymywania kontaktów z dzieckiem (15 mar 2015)
"Alimenty" dla matki dziecka pozamałżeńskiego (9 mar 2015)
Bezpieczny zakup używanego samochodu. (20 lut 2015)
Sprzedaż samochodu przez jednego małżonka w trakcie trwania małżeństwa (7 lut 2015)
Wniosek o skazanie bez rozprawy (23 sty 2015)
Jak zmienić nazwisko dziecka? (15 sty 2015)
Warunkowe umorzenie postępowania karnego (13 sty 2015)
Roszczenia związane z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (9 sty 2015)
Pozbawienie rodzica władzy rodzicielskiej (31 gru 2014)
„Wspólny” dom na gruncie męża. (12 lis 2014)
Odwołanie od wypowiedzenia umowy o pracę (5 lis 2014)
Odpowiedzialność za długi małżonka (8 paź 2014)
Odpowiedzialność dewelopera za wady budowy (25 wrz 2014)
Prawo do zachowku (20 wrz 2014)
Tylko pół roku na zaprzeczenie ojcostwa (13 wrz 2014)
Rozwiązanie umowy o pracę bez wypowiedzenia z winy pracodawcy (3 wrz 2014)
Najem mieszkania po rozwodzie i możliwość wykupu lokalu z bonifikatą tylko przez jednego z małżonków (23 sie 2014)
Walka o władzę rodzicielską i kontakty z dzieckiem (18 sie 2014)
Alimenty, czyli kto i od kogo może żądać wsparcia finansowego. (9 sie 2014)
Rozwód z winy małżonka (5 sie 2014)
Postępowanie spadkowe – stwierdzenie nabycia spadku i dział spadku (1 sie 2014)
Zasiedzenie jako sposób nabycia własności nieruchomości (28 lip 2014)
Budowa domu na gruncie małżonka - rozliczenie nakładów w sprawie o podział majątku wspólnego (26 lip 2014)
Odrzucenie spadku w imieniu małoletniego dziecka (25 lip 2014)
Nieudany urlop? Zobacz kiedy możesz żądać odszkodowania od biura podróży. (24 lip 2014)